GrESt-Stufentarif bei der Übergabe: Eine Einheit, einmal Tarif©

Übergeben Eltern gemeinsam Immobilien an ein Kind, gilt für die Grunderwerbsteuer der gestaffelte Tarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 %. Der VwGH (21.04.2026, Ro 2023/16/0008) hat nun geklärt, wie oft der Stufentarif zusteht.

Sachverhalt

Ein Sohn übernahm von seinen Eltern deren Hälfteanteile an zwei bebauten Grundstücken. Das Finanzamt rechnete die Vorerwerbe aus dem Jahr 2019 in einer Summe an. Der Sohn wandte ein, es hätte nach wirtschaftlicher Einheit und nach Elternteil unterschieden werden müssen.

Entscheidung des VwGH

-Für eine wirtschaftliche Einheit steht der Stufentarif nur einmal zu, auch wenn mehrere Personen sie gleichzeitig übergeben.

-Angerechnet werden nur Erwerbe von derselben Person an dieselbe Person innerhalb von fünf Jahren. Vorerwerbe verschiedener Personen kommen nicht in einen Topf.

-Die Stufen werden im Verhältnis der Grundstückswerte auf die einzelnen Erwerbe aufgeteilt, bei zwei Hälfteanteilen also je zur Hälfte.

-Treffen beide Regeln zusammen, kann der Stufentarif innerhalb der fünf Jahre mehrfach zustehen.

Die Trennlinie

Mehrere Wohnungen in einem Haus sind eine wirtschaftliche Einheit, dort kommt der Stufentarif nur einmal zur Anwendung, auch wenn beide Eltern schenken.
Da eigenständige Grundstücke eigene Einheiten darstellen, kann der Stufentarif auch mehrfach zustehen.

Tipp:
Vor einer Übergabe zählt zunächst, wie viele wirtschaftliche Einheiten übergeben werden. Hierbei ist auf den Einheitswertbescheid abzustellen. Danach muss getrennt je Einheit und je übergebender Person gerechnet werden.

Vorsicht: Der Fall betrifft Übergaben bis Juli 2023. Seither gilt für gleichzeitige Erwerbe folgende Regelung: In der Abgabenerklärung oder bei der Selbstberechnung muss vom Steuerpflichtigen selbst bekanntgegeben werden, in welcher Reihenfolge die Vorerwerbe anzurechnen sind.

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