Geplante Verschärfungen bei der Immobilienertragsteuer bei Altvermögen©
Die Bundesregierung plant die Besteuerung von Altvermögensliegenschaften zu erhöhen. Im Folgenden möchten wir ein Überblick über die geplanten Maßnahmen geben:
Höhere Bemessungsgrundlage für Altvermögen
Für Grundstücke, die am 31.03.2012 nicht steuerverfangen waren („Altvermögen“), sollen die pauschalen Anschaffungskosten von 86% auf 80% reduziert werden. Dadurch steigt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn und damit die Immobilienertragsteuer um knapp 43%.
Beispiel:
Veräußerung von Altvermögen bis 31.12.2026
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 86% | – 860.000 |
| Veräußerungsgewinn | 140.000 |
| ImmoESt 30% | 42.000 |
Veräußerung von Altvermögen ab 1.1.2027
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 80% | – 800.000 |
| Veräußerungsgewinn | 200.000 |
| ImmoESt 30% | 60.000 |
Auswirkungen auf Umwidmungen von Altvermögen
Für Grundstücke des Altvermögens welche umgewidmet worden sind, sollen sich die steuerlichen Anschaffungskosten von 40% auf 30% reduzieren. Durch die Absenkung der pauschalen Anschaffungskosten erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn und damit die Immobilienertragsteuer um knapp 17%.
Beispiel:
Veräußerung von Altvermögen bis 31.12.2026
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 40% | – 400.000 |
| Veräußerungsgewinn | 600.000 |
| ImmoESt 30% | 180.000 |
Veräußerung von Altvermögen ab 1.1.2027
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 30% | – 300.000 |
| Veräußerungsgewinn | 700.000 |
| ImmoESt 30% | 210.000 |
Für Verkäufe ab dem 1.7.2025 von nach dem 31.12.2024 umgewidmeten Grundstücken wurde bereits letztes Jahr ein Umwidmungszuschlag in Höhe von 30% eingeführt. Siehe hierzu unsere Infos vom 13.01.2026.
Die ImmoEST erhöhte sich dadurch für umgewidmete Altvermögensgrundstücke von 18% auf 23,4% des Veräußerungserlöses. Da ab 2027 nun auch die pauschalen Anschaffungskosten für umgewidmetes Altvermögen von 40% auf 30% reduziert werden sollen, erhöht sich die Belastung nun auf insgesamt 27,3% basierend auf dem Veräußerungserlös.
Veräußerung von nach dem 31.12.2024 umgewidmeten Altvermögen bis 31.12.2026
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 40% | – 400.000 |
| vorläufiger Veräußerungsgewinn | 600.000 |
| zzgl. Umwidmungszuschlag 30% | 180.000 |
| Veräußerungsgewinn | 780.000 |
| ImmoESt 30% | 234.000 |
Veräußerung von nach dem 31.12.2024 umgewidmeten Altvermögen ab 1.1.2027
| Veräußerungserlös | 1.000.000 |
| pauschale Anschaffungskosten 30% | – 300.000 |
| vorläufiger Veräußerungsgewinn | 700.000 |
| zzgl. Umwidmungszuschlag 30% | 210.000 |
| Veräußerungsgewinn | 910.000 |
| ImmoESt 30% | 273.000 |
Tipp:
Für viele Liegenschaftseigentümer wird es sinnvoll sein, geplante Verkäufe und Übertragungen zeitnah zu prüfen. Gerne stehen wir Ihnen für eine individuelle Beratung zur Verfügung!
Selbstverständlich halten wir Sie auf dem Laufenden, wie der Gesetzgebungsprozess weiterverläuft.
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