Fruchtgenuss und Substanzabgeltung©

Zuletzt haben wir in unserer Info vom 17.6.2025 über den Fruchtgenuss geschrieben. Im Folgenden dürfen wir Sie über Änderungen informieren, die mit dem letzten Wartungserlass Eingang in die Einkommensteuerrichtlinien gefunden haben.

Wird eine Liegenschaft oder eine andere Einkunftsquelle verschenkt, jedoch das Nutzungsrecht daran zurückbehalten (sogenannter Vorbehaltsfruchtgenuss), bleibt die steuerliche Zurechnung der Einkünfte beim bisherigen Eigentümer. Der Fruchtgenussberechtigte bezieht weiterhin die Erträge, gilt aber nicht mehr als wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts. Aus diesem Grund steht ihm lt. VwGH die AfA nicht mehr zu.

Um weiterhin die AfA steuerlich geltend machen zu können, kann der Fruchtgenussberechtigte eine regelmäßige Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der AfA an den neuen zivilrechtlichen Eigentümer leisten. Beim Eigentümer kommt es dadurch zu keinen steuerlichen Auswirkungen, da dieser Einnahme die AfA gegenübersteht.

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist eine klare, schriftlich dokumentierte und nach außen erkennbare Vereinbarung (z.B. in Form eines Notariatsakts). Außerdem müssen die Zahlungen tatsächlich fließen.

NEU: zeitliche Differenzierung

Bei Fruchtgenusseinräumungen vor dem 1.1.2026 kann eine solche Vereinbarung auch noch nachträglich getroffen werden. Die steuerliche Wirkung entfaltet sie jedoch frühstens ab jenem Jahr, in dem die Zahlungen erstmals geleistet werden; eine rückwirkende Berücksichtigung ist jedenfalls ausgeschlossen (Zufluss-Abfluss-Prinzip).
Bei Fruchtgenusseinräumungen ab dem 1.1.2026 gelten strengere Maßstäbe: Die Vereinbarung über die Substanzabgeltung muss seither gleichzetig mit der Fruchtgenusseinräumung, also am selben Tag, abgeschlossen werden. Ein späterer Nachtrag wird steuerlich nicht mehr anerkannt.