Wegfall der Substanzabgeltung bei Vorbehaltsfruchtgenuss©

Der Fruchtgenuss stellt ein zivilrechtlich etabliertes Instrument zur Vermögensnachfolge dar, insbesondere im Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung von Mietobjekten innerhalb der Familie. Steuerlich führt dieses Modell regelmäßig zu einem Auseinanderfallen von zivilrechtlichem Eigentum (Beschenkter) und wirtschaftlicher Nutzung (Fruchtgenussberechtigter). Die Absetzung für Abnutzung (AfA) steht nach ständiger Rechtsprechung nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu – somit in der Regel dem zivilrechtlichen Eigentümer.

Zur Kompensation dieses AfA-Verlustes beim Fruchtgenussberechtigten etablierte die Finanzverwaltung in den Einkommensteuerrichtlinien das Modell der sogenannten Substanzabgeltung. Diese sollte – bei klarer Vereinbarung und tatsächlicher Zahlung – als Werbungskosten abzugsfähig sein.

Entscheidung des VwGH
Mit Erkenntnis vom 20.01.2025 (Ra 2023/13/0180) stellte der Verwaltungsgerichtshof klar: Eine erst Jahre nach einer Liegenschaftsschenkung vereinbarte Zahlung des Fruchtgenussberechtigten an den Geschenknehmer in Höhe der fiktiven AfA („AfA-Miete“) ist steuerlich nicht abzugsfähig. Die Vereinbarung sei nicht fremdüblich, da niemand freiwillig für die Nutzung eines ihm ohnehin unentgeltlich eingeräumten Fruchtgenussrechtes bezahle. Mangels wirtschaftlicher Veranlassung liege eine bloße Zuwendung vor, die der Privatsphäre zuzurechnen sei.

Erheblicher Handlungsbedarf
Auch wenn die Zurückweisung der Revision zu erwarten war – der Handlungsbedarf des Gesetzgebers ist damit umso dringlicher. Bereits 2008 hatte der VwGH entschieden, dass die AfA dem wirtschaftlichen Eigentümer zusteht. Statt einer gesetzlichen Lösung wurde jedoch lediglich ein verwaltungsinterner Ausgleich über die EStR geschaffen – eine Konstruktion, die nun rechtlich nicht mehr trägt.

Hinzu kommt: Die Anforderungen der Finanzverwaltung an die Substanzabgeltung wurden in den letzten Jahren deutlich verschärft – formelle Schriftlichkeit, Zahlungsnachweis, notarielle Beurkundung. Gleichzeitig hat sich die umsatzsteuerliche Beurteilung verkompliziert. Werden etwa durch die Substanzabgeltung Unternehmergrenzen überschritten, entsteht lt. BMF eine Umsatzsteuerpflicht samt Rechnungslegungspflichten – selbst bei familiären Schenkungen. In Fällen mit mehreren Fruchtgenussberechtigten wird es völlig unpraktikabel, da einkommen- und umsatzsteuerlich unterschiedliche Subjekte betroffen sind.

Fazit
Die derzeitige Rechtslage führt zu einem unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand und großer Rechtsunsicherheit. Eine gesetzliche Klarstellung ist daher unerlässlich. Sinnvoll wäre die ausdrückliche Zuerkennung der AfA an den Fruchtgenussberechtigten – unabhängig vom wirtschaftlichen Eigentum. Damit ließe sich die aufwendige Konstruktion der Substanzabgeltung vermeiden, ohne dass dem Staat Steuereinnahmen entgehen. Gleichzeitig würde die Praxis bei Liegenschaftsübertragungen erheblich vereinfacht – mit Vorteilen für Eigentümer, Berater und Finanzverwaltung gleichermaßen.

Tipp: Wer Liegenschaftsübertragungen mit Vorbehaltsfruchtgenuss plant, sollte steuerliche Vereinbarungen (insbesondere zur Substanzabgeltung) frühzeitig und formal korrekt abschließen. Eine gesetzliche Lösung ist aber aus Sicht der Praxis überfällig.