Abbruchkosten bei der Vermietung: Wird das Gebäude ein anderes, sind sie sofort absetzbar©

In unserer Info vom 20.04.2026 ging es darum, wann der Restbuchwert eines abgerissenen Gebäudes zu Werbungskosten wird. Das BFG hatte die Frage nun für den Umbau eines Mietobjekts zu entscheiden:

Sachverhalt

Eine 1984 errichtete Fremdenpension wurde 2017 generalsaniert und umgebaut. Aus dem Beherbergungsbetrieb wurden drei exklusive Luxusappartements. Strittig war, ob die Abbruchkosten und der Restbuchwert der abgerissenen Bauteile sofort abziehbar, oder zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes gehören und zu aktivieren sind.

Entscheidung des BFG

-Seit Abkehr der früheren Opfertheorie, vgl. EStG Rz 2618 ff, ist für die Beurteilung ob Restbuchwert und Anschaffungskosten als Herstellungskosten oder sofortige Werbungskosten zu werten sind, entscheidend, ob Alt- und Neugebäude dasselbe Wirtschaftsgut sind.

-Durch den Umbau änderte sich die Verkehrs- und Marktgängigkeit hier einschneidend: Das Gebäude blieb weder in seiner Gestalt noch in seinem Zweck erhalten. Damit entstand ein neues, ungebrauchtes Wirtschaftsgut.

-Die abgerissenen Teile wurden vernichtet und erhöhen den Wert des Neubaus nicht. Sie können deshalb auch nicht in dessen Herstellungskosten eingehen.

Tipp:
Entscheidend ist nicht, wie viel gebaut wird, sondern ob das Gebäude danach ein anderes ist. Ändern sich Nutzung und Marktgängigkeit grundlegend, spricht viel für den Sofortabzug; bleibt die Funktion dieselbe, bleibt es bei der Verteilung über die Abschreibung. Vorsicht: Das Finanzamt hat Amtsrevision erhoben, der VwGH entscheidet noch zur Zahl Ro 2026/15/0031.