Räumungsprozesskosten bei künftig vermieteter Liegenschaft©

BFG 1.10.2025, RV/6100001/2025

Ein Eigentümer machte Rechtsanwaltskosten sowie einen Kostenvorschuss für eine Zwangsversteigerung als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Die Aufwendungen standen im Zusammenhang mit der zwangsweisen Räumung eines auf der Liegenschaft befindlichen Superädifikats, welche die Verpachtung des Grundstücks erst ermöglichte.

Entscheidung des BFG

Das Bundesfinanzgericht verneinte den Werbungskostenabzug.

Unter Verweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (ua 5.2.1992, 89/13/0111; 12.1.1971, 1764/69) qualifizierte das BFG die Räumungsprozesskosten als Anschaffungsnebenkosten.

Begründung:

Kosten zur Freimachung eines Bestandobjektes erhöhen den Wert der Liegenschaft.
Sie dienen nicht der laufenden Einkünfteerzielung, sondern der Schaffung bzw Erweiterung der Einkunftsquelle selbst.
Die Verfügungsmacht des Eigentümers über die Liegenschaft wird gestärkt.

Damit liegt keine Ausgabe „zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen“ iSd § 16 Abs 1 EStG vor, sondern ein wertsteigernder Aufwand, der nur über die AfA berücksichtigt werden kann.

Tipp:
In unserer Übersicht zu „Zahlungen des Vermieters“ in der Info v. September 2023 haben wir bereits dargestellt, dass Freimachungskosten grundsätzlich nicht sofort abzugsfähig sind, sondern – wenn überhaupt – nur im Wege der AfA berücksichtigt werden können.

Die Entscheidung bestätigt diese strenge Linie auch für Fälle, in denen die Vermietung erst nach der Räumung beginnt.