Werbungskostenabzug bei ImmoESt mit Regelbesteuerung©

In einer kürzlichen Entscheidung des BFG vom 23. Dezember 2024 (RV/7102854/2024) wurden Geldbeschaffungskosten sowie die bis zur Veräußerung angefallenen Betriebskosten im Jahr der Veräußerung bei Option zur Regelbesteuerung, als Werbungskosten zum Abzug zugelassen.

Sachverhalt:
Der Beschwerdeführer veräußerte 2021 einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, welchen er 2018 erworben hatte. Die Liegenschaft wurde weder privat noch betrieblich oder außerbetrieblich genutzt. Im Rahmen der Beschwerde gegen den Einkommensteuerbescheid beantragte der Beschwerdeführer die Regelbesteuerung und machte diverse Werbungskosten geltend, was einen Werbungskostenüberschuss zur Folge hatte.

Rechtliche Beurteilung:
Das BFG musste prüfen, inwiefern die geltend gemachten Ausgaben als Werbungskosten abzugsfähig sind. Die Entscheidung bestätigt, dass Fremdfinanzierungskosten (d.s. Zinsen, Kreditbearbeitungsgebühren, Verzugszinsen, Wertsicherungsbeträge u.v.m.) – soweit diese nicht auf Zeiträume der privaten Nutzung entfallen, oder bereits bei anderen Einkünften in Anzug gebracht worden sind – bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption als Werbungskosten bei den Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen abzugsfähig sind. Auch die zwischen Anschaffung und Veräußerung der Liegenschaft angefallenen Betriebskosten wurden zur Gänze als Werbungskosten zugelassen.

Wesentliche Voraussetzung für den Abzug der Werbungskosten war, dass die Liegenschaft keiner privaten, betrieblichen oder außerbetrieblichen Nutzung unterzogen war.

Da bei der Besteuerung von privaten Grundstücksveräußerungen das Zufluss-Abfluss-Prinzip nur eingeschränkt zur Anwendung gelangt, konnten die Werbungskosten – unabhängig vom zeitlichen Abfluss – im Zuge der Veräußerung berücksichtigt werden.

TIPP: Bei Anwendung der Regelbesteuerungsoption wird der Veräußerungsgewinn statt mit 30% mit dem Tarifsteuersatz besteuert. Dadurch können Verluste aus anderen betrieblichen Tätigkeiten gegengerechnet und weitere Werbungskosten als bei der ImmoESt Berechnung vorgesehen, in Abzug gebracht werden. Es kann daher Sinn machen, die Option zu prüfen.