VwGH: Außergewöhnliche Belastung bei Sanierung eines Wohngebäudes©

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sanierungskosten eines Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Kürzlich beschäftigte sich der VwGH mit einem Fall, bei dem die umfassende Sanierung eines Wohnhauses aufgrund eines Pilzbefalls unerlässlich war.

Außergewöhnliche Belastung : Voraussetzungen

Wenn die Kosten außerordentlich und zwangsläufig entstehen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigen, gelten diese als steuerlich abzugsfähige außergewöhnliche Belastung. Außergewöhnlich sind Aufwendungen, die höher sind als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen mit vergleichbaren Einkommens- und Vermögensverhältnissen entstehen.

Anlassfall: Sanierung wegen Pilzbefall

Im konkreten Fall (VwGH 28.5.2026, Ro 2023/15/0027) musste ein Wohngebäude aufgrund eines Befalls mit dem holzzerstörenden Pilz saniert werden. Ohne Sanierung wäre ein Abriss des Gebäudes unumgänglich gewesen. Das Finanzamt lehnte die steuerliche Anerkennung der Sanierungskosten ab, das BFG hingegen beurteilte die Sanierung in dem Fall als alternativlos.

Der VwGH bestätigte die Außergewöhnlichkeit der Sanierungskosten und verwies auf seine bisherige Rechtsprechung, wonach etwa Mietkosten für eine Ersatzwohnung aufgrund der Einsturzgefahr der eigenen Wohnung als außergewöhnliche Belastung anerkannt wurden.

Auch die Zwangsläufigkeit war gegeben: Durch das weitere Bewohnen des pilzbefallenen Hauses wäre die Gesundheit der Eigentümer und jener seiner Familie gefährdet. Da es sich um seine einzige Wohnmöglichkeit handelte, konnte er sich der Sanierung de facto nicht entziehen.

Ermittlung der Höhe der außergewöhnlichen Belastung

Als außergewöhnliche Belastung gelten grundsätzlich nur Ausgaben, die zu einer endgültigen Vermögensminderung führen. Eine bloße Vermögensumschichtung, etwa durch die Anschaffung eines Wirtschaftsguts, ist hingegen nicht abzugsfähig.

Eine durch die Sanierung entstandene Werterhöhung und der Vorteil einer längeren Nutzungsdauer erneuerter Gebäudeteile sind bei der Ermittlung der steuerlich abzugsfähigen Sanierungskosten daher zu berücksichtigen. Dies betrifft beispielsweise Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenster und Türen. Die daraus resultierende Wertdifferenz ist von den geltend gemachten Sanierungskosten abzuziehen.

Fazit:
Der VwGH bestätigt – auch umfangreiche Sanierungskosten eines selbst bewohnten Wohngebäudes stellen eine außergewöhnliche Belastung dar, wenn die Sanierung außergewöhnlich und zwangsläufig ist. Entscheidend ist jedoch, dass nur die tatsächlich vermögensmindernden Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können. Eine durch die Sanierung bewirkte Wertsteigerung ist entsprechend in Abzug zu bringen.