Umsatzsteuer-Option bei Vermietung: Missbrauch kostet den Vorsteuerabzug©

Der VwGH (30.01.2026, Ra 2023/13/0002) hatte zu entscheiden, ob eine zwischengeschaltete Leasinggesellschaft die Option zur steuerpflichtigen Vermietung – und damit den Vorsteuerabzug – für ein Bankgebäude retten kann. Der VwGH verneinte dies aufgrund von Missbrauch.

Sachverhalt

Eine Sparkasse bezog 2007 neu errichtete Geschäftsflächen, wobei als Käuferin eine personallose Leasinggesellschaft (aus demselben Bankensektor) auftrat: Sie erwarb die Anteile, vermietete mit Option zur Umsatzsteuer an die Sparkasse und zog die Vorsteuern aus den Errichtungskosten ab. Nach Ablauf des (damals zehnjährigen) Berichtigungszeitraums stellte sie 2017 auf steuerfreie Vermietung um. Das Finanzamt wertete die Gestaltung als Missbrauch und versagte den Vorsteuerabzug. Das BFG bestätigte dies, sowie der VwGH, der die Revision zurückwies.

Entscheidung des VwGH

Lt. EuGH sind “rein künstliche, jeder wirtschaftlichen Realität bare Gestaltungen, die allein zu dem Zweck erfolgen, einen Steuervorteil zu erlangen, verboten”
Der Vorteil war hier durch die Rückoption zur Steuerbefreiung endgültig und nicht bloß ein Zinseffekt.
Die vorgebrachten außersteuerlichen Gründe hielten der Beweiswürdigung nicht stand.
Weder die Option zur Steuerpflicht noch Immobilienleasing stellen für sich alleine Missbrauch dar. Problematisch war in diesen Fall die “funktionslose” Zwischenschaltung.

Tipp:
Wird eine Gesellschaft zwischengeschaltet, muss diese eine eigene wirtschaftliche Aufgabe haben. Dient sie nur dazu, den Vorsteuerabzug zu ermöglichen, liegt Missbrauch vor. Der wirtschaftliche Grund für eine gewählte Struktur (z.B. Haftungstrennung, Finanzierung oder regulatorische Vorgaben), sollte jedenfalls von Beginn an schriftlich dokumentiert werden.