Teil 7: Vorsteuerabzug bei Immobilien©

In dieser Folge zur Rechnungslegung geht es um den richtigen Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs. Vor allem bei Vermietungen mit und ohne Option zur Steuerpflicht sowie bei Projekten in der Errichtungs- oder Sanierungsphase stellen sich regelmäßig Fragen zum Zeitpunkt und der Höhe des möglichen Vorsteuerabzugs.

Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass der Leistungsempfänger Unternehmer ist, die Leistung für das Unternehmen bezogen wird und kein Vorsteuerausschluss besteht. Bei Immobilien kommt hinzu, dass die spätere Verwendung des Objektes entscheidend ist.

Wird zunächst von einer steuerpflichtigen Vermietung ausgegangen, später aber steuerfrei vermietet oder verkauft, kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich werden. Gleiches gilt, wenn sich das Nutzungsausmaß ändert, etwa durch eine spätere private Nutzung oder durch einen Wechsel zwischen steuerpflichtiger und steuerfreier Vermietung.

Wann steht der Vorsteuerabzug grundsätzlich zu?

Der Vorsteuerabzug steht bei Sollbesteuerung (Besteuerung nach vereinbarten Entgelten) in jenem Voranmeldungszeitraum zu, in dem die Leistung erbracht wurde und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt. Bei Istbesteuerung ist die zusätzlich die Zahlung Voraussetzung. Bei Anzahlungen ist der Vorsteuerabzug möglich, sobald eine Rechnung über die Anzahlung vorliegt und die Zahlung geleistet wurde.

Vermietung zu Wohnzwecken

Die Vermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerpflichtig (10% USt). Soweit Betriebskosten, Sanierungen und laufende Instandhaltungen dieser steuerpflichtigen Vermietung zuzurechnen sind, steht der Vorsteuerabzug zu. Ab dem 1.1.2026 ist zusätzlich zu prüfen, ob es sich nicht um eine besonders repräsentative Wohnung handelt (siehe Info vom 27.01.2026), da in diesem Fall zwingend eine unecht steuerbefreite Vermietung zur Versagung von Vorsteuerabzug führt.

Steht eine Wohnung längere Zeit leer, muss die ernsthafte Absicht nachgewiesen werden, dass das Objekt künftig umsatzsteuerpflichtig vermietet werden soll. Als geeignete Nachweise können etwa Inserate, Makleraufträge, Mietvertragsentwürfe oder Korrespondenz mit Interessenten dienen.

Geschäftsraumvermietung

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist grundsätzlich unecht steuerfrei. Ein Vorsteuerabzug steht daher nur zu, wenn wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden kann.

Beispiel:

Ein Vermieter adaptiert ein Geschäftslokal für einen künftigen Mieter. Wird das Lokal an einen Unternehmer vermietet, der zum Vorsteuerabzug berechtigte Umsätze erzielt, und zur Umsatzsteuerpflicht optiert, steht der Vorsteuerabzug aus den Adaptierungskosten zu. Wird das Lokal hingegen an zB einen Arzt der unecht umsatzsteuerbefreit ist vermietet, ist die Option nicht möglich und in der Folge auch kein Vorsteuerabzug gegeben.

Errichtung zur Vermietung oder zum Verkauf

Im Fall einer Gebäudeerrichtung, kann der Vorsteuerabzug nur dann bereits vor Erzielen des ersten Umsatzes geltend gemacht werden, wenn die steuerpflichtige Vermietung wahrscheinlicher als die unecht befreite Vermietung ist, was entsprechend zu dokumentieren ist (z.B. Vorvereinbarungen mit Mietern).

Ist die Absicht nach der Errichtung jedoch der Verkauf, so hat ein eindeutiger Nachweis erbracht zu werden, dass der Verkauf mit Option zur Umsatzsteuerpflicht erfolgen wird um bereits im Zeitpunkt der Errichtung in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen. Dies wird idR durch das Vorliegen eines verbindlichen Kaufanbots mit Option zur Steuerpflicht erfolgen müssen.

Änderung der Verwendung

Wird zunächst steuerpflichtig vermietet, später jedoch unecht steuerfrei vermietet oder steuerfrei verkauft, kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich werden.

Umgekehrt kann eine spätere Änderung zugunsten einer steuerpflichtigen Nutzung auch zu einer positiven Vorsteuerkorrektur führen.

Beispiel Vermieter:

Ein Vermieter saniert ein Geschäftslokal in der Absicht, es steuerpflichtig zu vermieten, und macht Vorsteuer geltend. Noch im selben Veranlagungsjahr wird das Objekt doch an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter vermietet, sodass die Option nicht zulässig ist. Die ursprünglich geltend gemachte Vorsteuer ist zu berichtigen. Wird das Geschäftslokal zu einem späteren Zeitpunkt steuerpflichtig vermietet, kann für diesen Zeitraum eine positive Vorsteuerberichtigung von jährlich einem 1/20tel geltend gemacht werden.

Tipp:
Bei Errichtung oder größeren Sanierungen von Gebäuden, sollte der Vorsteuerabzug immer bezugnehmend auf die geplante Nutzung geprüft werden. Ändert sich die Vermietungs- oder Verkaufsabsicht, kann der bereits geltend gemachte Vorsteuerabzug zu berichtigen sein.

Wir helfen Ihnen gerne bei der Planung!