Rückabwicklung im Konzern rettet die Grunderwerbsteuer nicht©

Wird ein Immobilienkauf innerhalb von 3 Jahren rückgängig gemacht, gibt es die Grunderwerbsteuer auf Antrag zurück. Der VwGH hat mit Beschluss vom 11.02.2026, Ra 2025/16/0028, entschieden, wo die Grenze liegt: Es zählt nur, ob der Verkäufer seine freie Verfügungsmacht tatsächlich bei der Rückabwicklung wiedererlangt. Im Konzern ist das besonders heikel, wenn auf beiden Seiten dieselben Personen handeln.

Sachverhalt

Eine GmbH kaufte ein Superädifikat samt Bestandrechten von einer verbundenen Gesellschaft. Wenige Monate später erhielt eine neu gegründete Schwestergesellschaft ein Baurecht an der Liegenschaft, und der Kaufvertrag wurde rückwirkend aufgehoben. Am Tag der Beglaubigung dieser Aufhebung verkaufte die Verkäuferin das Superädifikat an die Schwestergesellschaft. Erst danach wurde die Rückerstattung beantragt.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH wies die Revision zurück und bestätigte das BFG:

-Rückgängig gemacht ist ein Erwerbsvorgang nur, wenn der Verkäufer jene Verfügungsmacht wiedererlangt, die er vor Vertragsabschluss hatte.

-Das ist nicht der Fall, wenn der Vertrag nur aufgehoben wird, um an einen im Voraus bestimmten neuen Käufer zu veräußern.

-Da die Käuferin bereits vor Vertragsauflösung zusagte, ihr Gebäude vom Grundstück zu entfernen, damit die Schwestergesellschaft dort bauen kann, kann nicht von einer freien Verfügung gesprochen werden.

-Darüber hinaus war die Käuferin war Alleingesellschafterin der Verkäuferin, und in allen drei Gesellschaften führte dieselbe Person die Geschäfte.

-Auch die zeitliche Abfolge zählt: Dass Aufhebung und Weiterverkauf nicht am selben Tag unterschrieben wurden, half nicht, weil die für den Eigentumsübergang nötige Beglaubigung am Tag des Weiterverkaufs erfolgte.

Tipp:
Die Grunderwerbsteuer gibt es nur zurück, wenn der Verkäufer wieder frei über die Immobilie verfügen kann.

Geprüft wird deshalb dreierlei: ob der Verkäufer die Immobilie überhaupt einem Fremden hätte anbieten können, ob er sich vorher schon gebunden hat, etwa durch eine Räumungszusage, und wie eng Aufhebung und Weiterverkauf zeitlich beieinanderliegen.