Renditemiete bei Vermietung an Gesellschafternahestehende©

Sachverhalt

Eine GmbH errichtete ein hochwertiges Einfamilienhaus mit Anschaffungs- und Herstellungskosten von rund EUR 909.000. Das vollständig fremdfinanzierte Gebäude wurde um monatlich EUR 2.500 zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer an die Ehefrau des Gesellschafter-Geschäftsführers vermietet und als gemeinsame Ehewohnung genutzt.

Das BFG ermittelte eine Renditemiete von monatlich EUR 3.484. Dabei bezog es auch die während der Kreditlaufzeit anfallenden Zinsen und Spesen in das investierte Kapital ein.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH (25.02.2026, Ro 2024/15/0032) hob die Entscheidung auf. Für die Renditemiete ist jener Ertrag maßgeblich, der bei einer Investition in gut rentierliche Immobilien erzielbar wäre, etwa in kleinere Wohnungen in guter bis zumindest mäßig guter Lage. Es kommt daher weder auf das konkrete Mietobjekt noch auf vergleichbare Einfamilienhäuser an. Der Renditesatz liegt nach der bisherigen Rechtsprechung im Allgemeinen zwischen 3 % und 5 %.

Allgemeine Kapitalmarkt- oder Liegenschaftszinssätze reichen als Nachweis nicht aus. Erforderlich sind konkrete Feststellungen zu den im maßgeblichen Zeitraum mit gut rentierlichen Immobilien erzielbaren Renditen.

Die Finanzierung der Immobilie ist dabei unbeachtlich: Kreditzinsen und Kreditspesen dürfen weder den Investitionsbetrag noch den Renditesatz erhöhen. Bedeutung können Finanzierungskosten allerdings bei der Prüfung einer allfälligen Liebhaberei haben.

Tipp:
Berechnen Sie die Renditemiete am besten bereits vor dem Vertragsabschluss. Bei Einholung eines Gutachtens, ist darauf zu achten, dass dieses nicht nur mit allgemeinen Kapitalmarkt- oder Liegenschaftszinssätzen rechnet.

Vorsicht: Für Anschaffungen und Herstellungen ab dem 01.01.2026 ist der Vorsteuerabzug bei besonders repräsentativen Wohnimmobilien ohnehin ausgeschlossen. Mehr dazu lesen Sie hier Massive Änderungen bei Luxusimmobilien.