BFG: Haftung des Parteienvertreters bei der Selbstberechnung der ImmoESt©

Das BFG (4.5.2026, RV/6100333/2025) bestätigt die Haftung eines Rechtsanwalts als Parteienvertreter nach § 30c Abs. 3 EStG, nachdem die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer wider besseres Wissen angewendet worden war.

Sachverhalt

Der Rechtsanwalt errichtete den Kaufvertrag über eine Liegenschaft, an der er selbst eine Wohnung besaß und die er über Jahre wiederholt aufgesucht hatte. Im Vertrag stellte er fest, dass die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung komme. Daraufhin berechnete eine Kanzleimitarbeiterin die Immobilienertragsteuer mit null. Als die Steuer beim Verkäufer schließlich uneinbringlich war, wurde der Rechtsanwalt zur Haftung herangezogen.

Begründung des BFG

-Eine objektiv unrichtige Selbstberechnung genügt für eine Haftungsinanspruchnahme nicht. Die Haftung setzt voraus, dass die Steuer wider besseres Wissen berechnet wurde.

-Der geltend gemachte 1. Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung, verlangt den Hauptwohnsitz durchgehend ab der Anschaffung. Ein Hauptwohnsitz allein in den Jahren vor der Veräußerung – wie im Vertrag angeführt – erfüllt den Befreiungstatbestand nicht.

-Der 2. Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung, fünf Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn, wurde nicht geltend gemacht und offenbar gar nicht geprüft.

-Auch die Begrenzung des begünstigten Grund und Bodens auf 1.000 m² nach den Einkommensteuerrichtlinien blieb unberücksichtigt.

-Der Hinweis auf eine Auskunft des Steuerberaters des Verkäufers konnte ihn nicht entlasten, weil sie weder nachgewiesen noch dokumentiert werden konnte.

-Schließlich entlastete auch die Durchführung durch eine Kanzleimitarbeiterin nicht, da die Feststellung im Kaufvertrag vom Rechtsanwalt selbst stammte.

Tipp:
Die Voraussetzungen einer Befreiung sind konkret zu prüfen und zu dokumentieren. Vor allem dürfen Angaben eines Verkäufers nicht ungeprüft übernommen werden, wenn das eigene Wissen dagegen spricht. Auch eine Delegation der Selbstberechnung an Mitarbeiter beseitigt die Kontrollverantwortung nicht!

Die ordentliche Revision wurde zugelassen und eingebracht. Die Auslegung von „wider besseres Wissen“ ist damit noch nicht höchstgerichtlich geklärt. Wir halten Sie auf dem Laufenden!