Bestandvertragsgebühr: 18-fache Grenze gilt nicht immer©
Bei langfristigen Miet- und Bestandverträgen kann die Vertragsdauer erhebliche Auswirkungen auf die Bestandvertragsgebühr haben. Der VwGH (15.12.2025, Ro 2025/16/0004) hat jüngst klargestellt, dass bei einer Kombination aus bestimmter und anschließend unbestimmter Vertragsdauer die 18-fache Höchstgrenze nicht für die gesamte Vertragsdauer gilt.
Sachverhalt
Eine GmbH schloss mit der Stadt Wien einen Mietvertrag über eine Ganztagsvolksschule ab. Der Vertrag war zwar auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, die Mieterin verzichtete jedoch für 25 Jahre auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Gebührenrechtlich lag daher zunächst eine bestimmte Vertragsdauer von 25 Jahren und anschließend eine unbestimmte Vertragsdauer vor.
Strittig war, ob die Bestandvertragsgebühr nur vom 18-fachen Jahreswert oder vom 21-fachen Jahreswert zu berechnen ist.
Entscheidung des VwGH
Die 18-fache Höchstgrenze bezieht sich nach Ansicht des VwGH nur auf die bestimmte Vertragsdauer. Schließt daran eine unbestimmte Vertragsdauer an, ist zusätzlich das 3-fache Jahresentgelt anzusetzen. Im Ergebnis war die Gebühr daher vom 18-fachen Jahreswert zuzüglich des 3-fachen Jahreswertes, somit vom 21-fachen Jahreswert, zu berechnen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist vor allem für langfristige Geschäftsraummietverträge und sonstige Bestandverträge mit Kündigungsverzichten oder eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten relevant. Auch wenn ein Vertrag formal auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, kann gebührenrechtlich für die Dauer der Bindung eine bestimmte Vertragsdauer vorliegen.
Tipp:
Bei langfristigen Bestandverträgen sollten Kündigungsverzichte, Kündigungsbeschränkungen und Fortsetzungsklauseln bereits vor Unterzeichnung gebührenrechtlich geprüft werden. Eine Kombination aus bestimmter und anschließender unbestimmter Vertragsdauer kann dazu führen, dass die Gebühr nicht nur vom 18-fachen, sondern vom 21-fachen Jahreswert zu berechnen ist.
@ Stingl Steuer- & Immobilienberatung
