Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer beim Dachbodenausbau©

Das BFG (07.05.2026, RV/2100962/2019) hatte die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage beim Tausch von Miteigentumsanteilen im Zuge eines Dachbodenausbaus zu bewerten: Maßgeblich ist der gemeine Wert im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Verpflichtungsgeschäftes). Weil der Dachbodenausbau im Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts noch nicht vollendet war, wurde der gemeine Wert des Rohbaus als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Sachverhalt

2016 wurde ein Rohdachboden samt Ausbaurecht von zwei Käufern je zur Hälfte erworben. Die gewollte Aufteilung stellte ein Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag her, in dem die beiden Miteigentumsanteile tauschten. Der Tauschvertrag wurde am 04.10.2017 kurz nach Baubeginn unterschrieben. Fertig war der Ausbau erst im Juni 2018. Das Finanzamt bemaß die Grunderwerbsteuer vom Wert samt Ausbau.

Entscheidung des BFG

-Der Tausch von Miteigentumsanteilen innerhalb eines Grundstücks ist grunderwerbsteuerpflichtig. Daran ändert auch die Bezeichnung als „Richtigstellung“ nichts. Entscheidend ist der Vertragsinhalt.

-Die Bemessungsgrundlage beim Tausch ist der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsguts (=ME-Anteile).

-Relevant für den gemeinen Wert sind die Lage, die Größe, die zulässige Nutzung, die Bodenbeschaffenheit, der Erschließungszustand sowie das Alter, der Bauzustand, baupolizeiliche Auflagen und die Verwendungsmöglichkeiten.

-Die Steuerschuld entsteht mit dem Verpflichtungsgeschäft der Vertragsparteien; die Unterschriften der übrigen Eigentümer sind nur für das Grundbuch nötig.

-Zum Stichtag war der Ausbau noch nicht abgeschlossen. Das BFG leitete den gemeinen Wert aus dem zeitnahen Kaufvertrag aus 2016 ab. Darin war die Ausbaumöglichkeit samt Baubewilligung bereits berücksichtigt. Die separat beim Ausbau getragenen Baukosten waren keine zusätzlich zu bewertende Gegenleistung.

Tipp:
Das BFG bewertete die hingegebenen Wohnungseigentumsanteile zum Zeitpunkt des verbindlichen Tauschvertrags – im Anlassfall mit dem Rohdachbodenwert. Wird der Anteilstausch erst nach Fertigstellung vereinbart, kann der Wert der Anteile an den fertigen Wohnungen maßgeblich sein. Die gesondert nach Nutzflächen getragenen Ausbaukosten waren im Anlassfall keine zusätzliche Tauschleistung.

Eine steuerrechtliche Beratung ist jedenfalls anzuraten. Wir stehen Ihnen gerne unterstützend zur Verfügung!