Rechtsgeschäftsgebühr bei Bestandverträgen©

Die Rechtsgeschäftsgebühr nach § 33 TP 5 GebG ist ein Dauerbrenner in der Praxis und führt immer wieder zu Abgrenzungs- und Bewertungsfragen, die teilweise auch die Höchstgerichte beschäftigen.

Was fällt unter die Gebühr?
Gebührenpflichtig sind Bestandverträge iSd §§ 1090 ff ABGB sowie sonstige Verträge, durch die jemand gegen Entgelt eine unverbrauchbare Sache auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zum Gebrauch erhält. Typische Beispiele sind:

• Mietverträge
• Pachtverträge
• (Miet-)Leasingverträge

Die Gebühr beträgt grundsätzlich 1% vom Wert, bei Jagdpachtverträgen 2%. Entscheidend ist, dass ein Rechtsgeschäft abgeschlossen und beurkundet wird. Vorsicht: Weder die Vernichtung der Urkunde noch eine einvernehmliche Rückabwicklung heben die Gebührenpflicht auf (§ 17 Abs 5 GebG).

Beispiele aus der Praxis:

• Nicht umgesetzter Pachtvertrag: Auch wenn ein Vertrag niemals verwirklicht wird, bleibt die Gebühr bestehen, wenn ein beurkundetes Rechtsgeschäft vorliegt. So wurde etwa ein Pachtvertrag über eine Garage rückabgewickelt, dennoch musste die Gebühr endgültig entrichtet werden (BFG 11.6.2024, RV/7104124/2023).
• Nicht realisiertes Einkaufszentrum: Auch der Bestandvertrag über Geschäftsflächen in einem nicht errichteten Einkaufzentrum löste die Gebühr aus, obwohl die Baubewilligung versagt wurde. Eine einvernehmliche Aufhebung ändert daran nichts (BFG 5.11.2021, RV/1701117/2017).

Gebührenbefreiungen
Gebührenfrei sind u.a.:

• Mietverträge über Wohnräume
• Urheber- und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge
• Bestimmte Leitungsrechte für Infrastrukturbetreiber (z.B. Strom- oder Gasleitungen)

Achtung: Hotelpachtverträge sind laut VwGH keine Wohnraummieten und daher gebührenpflichtig, da der Pächter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

Abgrenzung zur Dienstbarkeit
Eine wichtige Abgrenzung betrifft Dienstbarkeiten (§ 33 TP 9 GebG). Diese sind mit 2% Gebühr belastet und häufig teurer. Eine Dienstbarkeit liegt vor, wenn der Vertragszweck primär in der Duldung bestimmter Nutzungen oder Handlungen besteht (z.B. Leitungsrechte, Duldung der Grundstücksnutzung für Bauvorhaben).

Abgrenzungskriterien:

• Bestandsvertrag: bloßer Gebrauch der Sache gegen Entgelt
• Dienstbarkeit: Duldung einer Handlung oder Unterlassung, häufig mit Erfolgsziel (z.B. Rohbauausführung)

Beispiel: Die Überlassung von Flächen zur Errichtung eines Wohnlagers für den Brennerbasistunnel wurde als Bestandsvertrag qualifiziert, weil primär die Fläche überlassen wurde und Kündigungsrechte bestanden.

Bestimmte vs. Unbestimmte Dauer
Die Vertragsdauer hat erhebliche Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage:

• Befristete Verträge: Wert = Jahresentgelt x Vertragsjahre (max. 18-fach)
• Unbefristete Verträge: Wert = 3-faches Jahresentgelt

Ob ein Vertrag befristet ist, hängt vom Vertragsinhalt ab, nicht von der bloßen Bezeichnung. Selbst bei vereinbarten Kündigungsgründen kann ein Vertrag befristet sein, wenn eine gewisse Bindungsdauer gewollt ist.

Das Entgelt – oft unterschätzt
Für die Gebührenbemessung ist nicht nur der Miet- oder Pachtzins relevant. Entgelt ist alles, was der Bestandnehmer leisten muss, um die Nutzung zu erhalten, z.B.:

• Betriebskosten
• Investitionsverpflichtungen (z.B. Errichtung eines Hotels auf gepachtetem Grund)
• Versicherungsprämien
• Umsatzsteuer (auch wenn vorsteuerabzugsfähig!)

Auch bedingte Leistungen zählen dazu, z.B. ein mögliches künftiges Optieren zur Umsatzsteuerpflicht durch den Vermieter.
Zusätze und Nachträge zu Verträgen sind übrigens ebenfalls selbstständig gebührenpflichtig, wenn sie Rechte oder Pflichten ändern oder verlängern (§ 21 GebG).

© Basis C. Endfellner, taxlex 2025, 206ff