Geplante Mietrechtsreform: Inflationsdeckel und längere Befristungen©
Der Begutachtungsentwurf für das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) liegt vor. Die geplanten Änderungen betreffen ein neues Bundesgesetz zur Wertsicherung von Mieten (MieWeG) sowie Anpassungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz.
Hinweis: es handelt sich um einen Begutachtungsentwurf. Die Informationen sind daher vorläufig – wir berichten, sobald das Gesetz beschlossen bzw. Änderungen fixiert sind.
Hier geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte des Entwurfs:
- Wertsicherung (neues Mieten-Wertsicherungsgesetz – MieWeG):
Künftig einheitliche Regeln, wann und wie Mieten angepasst werden dürfen. Mietanpassungen sollen jeweils zum 1. April erfolgen. Steigt die Inflation über 3 %, wird der darüberliegende Teil nur mehr zur Hälfte berücksichtigt. Für 2025 ist die Anpassung auf max. +1 %, für 2026 auf max. +2 % begrenzt. - Altverträge:
Auch bestehende Mietverhältnisse werden erfasst. Erhöhungen ab 1.1.2026 dürfen nur mehr nach dem neuen System erfolgen. Rückforderungen aus unwirksamen Klauseln sollen zeitlich beschränkt werden (max. 5 Jahre rückwirkend). - Mietrechtsgesetz:
– Kategoriebeträge und andere gesetzliche Beträge dürfen 2026 max. +1 %, 2027 max. +2 % steigen; ab 2028 gilt die „Halbierung über 3 %“.
– Befristete Mietverträge: Bei Vermietern, die als Unternehmer gelten, soll die Mindestlaufzeit künftig 5 Jahre betragen (statt bisher 3 Jahre).
– Anpassung bei Verfahrenskosten: Die Pauschalen im mietrechtlichen Außerstreitverfahren werden verdoppelt. - Richtwertgesetz:
Auch die Richtwerte sollen künftig jährlich zum 1. April angepasst werden – mit denselben Begrenzungen wie bei den Kategoriebeträgen.
Kritische Anmerkung
Rechtssicherheit bei Mietverträgen ist zweifellos wichtig – insbesondere klare Regeln für Wertsicherungsklauseln, wie auch die Rechtsprechung der letzten Jahre gezeigt hat.
Die aktuellen Maßnahmen lassen unseres Erachtens jedoch viele zentrale Fragen offen und werden das bestehende Defizit an Rechtssicherheit für Vermieter kaum beseitigen können.
Ob die geplanten Regelungen ausreichen, um die aktuelle Immobilienkrise zu entschärfen, ist fraglich. Strengere Deckelungen und längere Befristungen werden die Investitionsbereitschaft im Wohnbau weiter bremsen und letztlich zu einer zusätzlichen Verknappung von leistbarem Wohnraum führen.
Aus unserer Sicht wären gezielte steuerliche und wirtschaftspolitische Anreize der wirksamere Weg – etwa ein Investitionsfreibetrag für Wohnbauprojekte, die Möglichkeit, Investitionen rascher abzuschreiben, eine echte Umsatzsteuerbefreiung für Wohnraum, die Entbürokratisierung im Bauverfahren oder Erleichterungen bei der Kreditfinanzierung.
Ein steigendes Wohnungsangebot würde helfen, den Markt zu stabilisieren – und damit auch die Preise.
© Stingl Steuer- & Immobilienberatung