Der neue Umwidmungszuschlag©

Wie bereits in unserer Info v. 18.7.2025 berichtet, wurde mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 ab 1. 7. 2025 ein neuer Umwidmungszuschlag eingeführt, mit dem Ziel Wertsteigerungen auf Basis von Umwidmungen stärker zu besteuern. Der Zuschlag beträgt 30% vom Veräußerungsgewinn der auf Grund und Boden entfällt.

Welche Grundstücke sind betroffen?

private Grundstücksveräußerungen (Alt- und Neuvermögen),
betriebliche Veräußerungen (zB Grundstückshandel, Kapitalgesellschaften),
Veräußerungen gegen Renten,
Veräußerungen von Privatstiftungen.

Wann liegt eine relevante Umwidmung vor?

Angeknüpft wird an den bereits bekannten Umwidmungsbegriff des Einkommensteuerrechts:
Eine Umwidmung liegt vor, wenn durch eine Änderung der Widmung erstmals Bauland oder Baufläche entsteht.

Typische Fälle:

Grünland -> Bauland
Sonderflächen (zB Einkaufszentren)
Kleingartengrundstücke (bei ganzjähriger Bewohnbarkeit)
erstmalige Festlegung eines Flächenwidmungsplans
Bebauung auf zuvor unbebautem Freiland

Zeitliche Voraussetzungen:

Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb,

nach dem 31. 12. 2024 und

Veräußerung nach dem 30. 6. 2025.

-> Erfolgt die Umwidmung bis zu fünf Jahre nach der Veräußerung und steht mit der zuvor erfolgten Veräußerung in wirtschaftlichem Zusammenhang, gilt diese als rückwirkendes Ereignis. Der Veräußerer hat dies dem Finanzamt zu melden und die Steuerberechnung wird zuzüglich Umwidmungszuschlag neu berechnet.

Wie wird der Zuschlag berechnet?

Der Zuschlag beträgt 30% des auf Grund und Boden entfallenden Gewinns.
Dazu ist der Veräußerungsgewinn auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen – maßgeblich nach der Sachwertmethode. In der Praxis wird dafür häufig ein Sachverständigengutachten erforderlich sein. Der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt, was dazu führen kann, dass die tatsächlich angefallenen Anschaffungskosten nicht abzugsfähig sind.

Offene Fragen und Kritik

Auch ein halbes Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes, bestehen noch offene Fragen und Unsicherheiten. Eine gesetzliche oder verwaltungsseitige Klarstellung wäre daher dringend nötig:

Kann eine Umwidmung, die bereits beim Voreigentümer steuerlich erfasst wurde, beim Verkauf durch den Rechtsnachfolger nochmals einen Zuschlag auslösen?
In der Literatur wird auch die Frage nach der Verfassungskonformität gestellt, denn ist diese noch gegeben, wenn bei Neuvermögen mehr besteuert wird, als tatsächlich erwirtschaftet wurde?

Tipp:
Bei Grundstücksveräußerungen mit möglicher oder absehbarer Umwidmung sollte frühzeitig geprüft werden,