Baurechtsverlängerung löst Grunderwerbsteuer aus©

Das BFG (08.07.2025, RV/2100883/2020) hatte über die Frage zu entscheiden, ob die Verlängerung eines nicht grundbücherlich eingetragenen Baurechts einen neuen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang darstellt.

Sachverhalt

Zwischen einer GmbH als Bauberechtigter und einer KG als Baurechtsbestellerin wurden 2003 insgesamt 21 Baurechtsverträge über diverse Grundstücke abgeschlossen. Die Eintragung der Baurechte in das Grundbuch ist – aufgrund eines grundbücherlich eingetragenen vorrangigen Geldpfandrechtes – nicht erfolgt.

2013 wurde die Verlängerung der Baurechte um 10 Jahre vereinbart – durch konkludente Annahme des Angebots der Baurechtsbestellerin. 

Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest. Als Bemessungsgrundlage wurde der kapitalisierte, zum Stichtag wertgesicherte, Bauzins herangezogen. Die Beschwerdeführerin argumentierte, mangels Eintragung liege zivilrechtlich kein Baurecht vor, somit auch keine Grunderwerbsteuer.

Entscheidung des BFG

Das Gericht wies die Beschwerde aufgrund folgender Punkte ab:

• Die Eintragung im Grundbuch ist für die Steuerpflicht nicht erforderlich.
  Die Steuerschuld entsteht bereits mit Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes.
• Baurechte sind grundstücksgleiche Rechte und werden daher wie Grundstücksübertragungen behandelt.
• Auch die Verlängerung eines bestehenden Baurechts stellt ein eigenes Rechtsgeschäft dar und löst daher erneut Grunderwerbsteuer aus.
• Die konkludente Annahme eines Angebots auf Verlängerung der Nutzungsrechte reicht zur Begründung des Rechtsgeschäfts aus.

Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof wurde nicht zugelassen.

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