Verlängerter Prognosezeitraum bei der Liebhabereibeurteilung©

Wie bereits in unserer Info vom 22.5.2024 berichtet, wurden mit der Novelle zur Liebhabereiverordnung (BGBl II 89/2024 vom 27.03.2024) die Prognosezeiträume, innerhalb derer eine Vermietung einen Gesamtüberschuss erwirtschaften muss, um jeweils 5 Jahre verlängert. Diese Änderung gilt für absehbare Zeiträume, die nach dem 31.12.2023 beginnen.

Neue Regelung im Überblick:

• Kleine Vermietung: 25 Jahre ab Beginn der Vermietung (bisher 20 Jahre) bzw. maximal 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (bisher 23 Jahre).
• Große Vermietung: 30 Jahre ab Beginn der Vermietung (bisher 25 Jahre) bzw. maximal 33 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (bisher 28 Jahre).

Vorteile der Verlängerung:
Durch die gestiegenen Grundstückspreise, Baukosten und insbesondere Fremdfinanzierungskosten war es in vielen Fällen schwierig, innerhalb der bisherigen Fristen einen Gesamtüberschuss darzustellen. Die Verlängerung ermöglicht Vermietern nun einen realistischeren Zeitraum zur Erreichung der Gewinnerzielungsabsicht und verhindert so eine steuerliche Qualifikation als Liebhaberei.

Beispiel:
Fallen die ersten Aufwendungen für eine Vermietung nach dem 31.12.2023 an, gilt bereits der neue verlängerte Prognosezeitraum (z.B. Aufwendungen ab Februar 2024 und Beginn der Vermietung im November 2025). Fielen sie vor dem 31.12.2023 an, bleibt es beim alten kürzeren Zeitraum, auch wenn die Vermietung erst 2024 startet.

Kritische Anmerkung:

Leider ist diese erfreuliche Verlängerung des Prognosezeitraums nicht auf Vermietungen anwendbar, bei denen Vermieter von den massiven Zinsanstiegen der letzten Jahre überrascht wurden. Zwar wurde in der Rechtsprechung (z.B. VwGH 14.12.2023, Ra 2023/13/0051) klargestellt, dass Prognoserechnungen bei Zinsänderungen angepasst werden müssen, ein Zinsanstieg gilt jedoch grundsätzlich nicht als Unwägbarkeit im Sinne der Liebhabereiverordnung.

Unsere Kanzlei vertritt die Rechtsmeinung, dass der durch den Ukraine-Krieg ausgelöste Zinsanstieg – analog zur Behandlung der Covid-19-Pandemie – als außergewöhnliches Ereignis einzustufen wäre. Leider teilt das BMF diese Rechtsansicht im Liebhaberei-Wartungserlass nicht.

Bei neuen Vermietungen, die nach dem 31.12.2023 beginnen, sind die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (hohe Zinsen, hohe Bau- und Finanzierungskosten) bekannt und kann auf diese reagiert werden. Bestehende Vermietungen hingegen können auf veränderte Verhältnisse nicht flexibel reagieren. Besonders kritisch ist dies bei kleinen Vermietungen (z.B: Vermietung von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern) zu sehen:
Kommt es zu einer außerordentlichen Tilgung von Fremdkapital, könnte dies eine Änderung der Bewirtschaftung darstellen. Damit würde ein neuer Prognosezeitraum beginnen, während der ursprüngliche Zeitraum unter Umständen als Liebhaberei zu beurteilen wäre. Wird demgegenüber bei einer großen Vermietung (z.B. Vermietung eines Zinshauses) ernsthaft und rechtzeitig auf eine positive Einkunftserzielung hingewirkt – etwa durch Schuldenabbau und Verbesserung der Ertragslage – bleibt die Eigenschaft als Einkunftsquelle grundsätzlich erhalten.

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