Unentgeltlicher Erwerb – AfA©

Nachstehend dürfen wir Ihnen Details zur Ermittlung und Anwendung „fiktiver Anschaffungskosten“ von Grundstücken näherbringen.

„Fiktive Anschaffungskosten“ können bei der erstmaligen Nutzung eines Grundstücks zur Einkünfteerzielung, sowie bei der Wiederaufnahme der Vermietung nach mehr als 10 Jahren nach Vermietungsende des Rechtsvorgängers, ermittelt werden:

Definition und Grundlage der fiktiven Anschaffungskosten

• Primäre Bemessungsgrundlage für die fiktiven Anschaffungskosten ist der Ertragswert, der mittels der Ertragswertmethode berechnet wird (VwGH 5. 10. 1988, 87/13/0075; 20. 7. 1999, 98/13/0109) und einem ertragsorientierten „Erwerbswert“ entspricht. Es wird nicht auf den Verkaufswert (gemeinen Wert) eines Objektes oder den Erwerbszweck abgestellt.
• Vergleichswerte aus Verkaufspreisen ähnlicher Objekte können die Schätzung des Ertragswertes unterstützen, dürfen jedoch nicht allein Grundlage der Ermittlung sein (BFG 1. 8. 2023, RV/7102030/2018).

Ermittlung und Anwendung

1. Wann werden fiktive Anschaffungskosten angesetzt?
   • Sie gelten, wenn ein Grundstück erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet wird, sofern es sich um eine Altvermögensliegenschaft (Anschaffungen vor dem 1.4.2002) handelt.
   • Entscheidend ist die Nutzung des Grundstücks – nicht die Person. Das bedeutet, dass unentgeltliche Übertragungen (z. B. Schenkung, Erbschaft) zwischen der ursprünglichen Anschaffung und der Veräußerung nicht relevant sind (VwGH 22. 2. 2024, Ra 2022/13/0086).
   • Unterbricht ein Rechtsvorgänger die Vermietung und wird diese erst nach mehr als 10 Jahren wieder vom Rechtsnachfolger aufgenommen, ist ebenfalls der Ansatz von „fiktiven Anschaffungskosten“ möglich.
2. Wann ist ein Ansatz ausgeschlossen?
   • Wurde das Grundstück zuvor schon einmal für betriebliche oder außerbetriebliche Einkünfte genutzt (§ 16 Abs. 1 Z. 8d EStG), gelten die fiktiven Anschaffungskosten nicht. Hier ist die Nutzung entscheidend, auch wenn zwischenzeitlich keine Vermietung erfolgte (EStR Rz 6433).
3. Restnutzungsdauer bei Unterbrechung der Nutzung
   • Zeiten der „Nichtvermietung“ wirken sich nicht auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer aus (EStR Rz 6433e).

Praktische Hinweise

• Die Berechnung der fiktiven Anschaffungskosten ist komplex und erfordert sowohl die Ertragswertmethode als auch eine Berücksichtigung von Vergleichswerten zur Kontrolle. Eine reine Vergleichsmethode ist unzulässig.
• Bei unentgeltlicher Übertragung bleibt die steuerliche Bewertung der Liegenschaft als Altvermögensgrundstück erhalten, was für Erben und Geschenknehmer von Vorteil sein kann.
• Prüfen Sie sorgfältig, ob eine erstmalige Nutzung vorliegt, um den Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten rechtlich korrekt vorzunehmen.

Für Rückfragen oder eine persönliche Beratung stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

© Stingl Steuer- & Immobilienberatung