Umwidmungsabgabe & Umwidmungszuschlag neu©

Der VwGH (v. 5.3.2025, Ra 2023/15/0046) hat entschieden: Eine Umwidmung von Grünland in Bauland löst nur dann eine höhere Immobilienertragsteuer aus, wenn sie eine echte, also rechtlich zulässige Bebauung ermöglicht. Ist noch eine zusätzliche Bewilligung nötig oder ist das Grundstück nur theoretisch als Bauland nutzbar, liegt keine steuerlich relevante Umwidmung vor. Im konkreten Fall war das Grundstück bis 2015 nicht bebaubar – erst durch die Widmung zum „Betriebsgebiet“ wurde dies möglich. Es war daher zu Recht 18% statt 4,2% vom Veräußerungserlös zu entrichten.

Tipp und Ausblick

Der Verkauf umgewidmeter Grundstücke wird ab Juli 2025 teurer. Bisher sind bei Altgrundstücken (Anschaffung vor 2002 bzw 1997 bei begünstigt abgesetztem Herstellungsaufwand auf 15 Jahre in den ersten 10 Jahren nach der Anschaffung) pauschale Anschaffungskosten von 86% vom Veräußerungserlös in Abzug zu bringen und vom Veräußerungsgewinn 30% Immobilienertragsteuer abzuführen – auch wenn eine Umwidmung stattfand. Nur wenn die Umwidmung erst nach dem Ankauf erfolgte, ist der Veräußerungsgewinn mit geringeren – nur 40% – pauschalen Anschaffungskosten zu berechnen.

Mit dem geplanten Budgetbegleitgesetz 2025 soll ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag auf den Veräußerungsgewinn eingeführt werden – unabhängig davon, wann das Grundstück angeschafft wurde. Das heißt: Auch bei Altgrundstücken, die umgewidmet wurden, könnte der effektive Steuersatz deutlich steigen. Die Regelung soll natürliche und juristische Personen treffen.

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