Umsatzsteuer bei Mietvorauszahlungen: Option muss einheitlich erfolgen©

Derzeit ist beim VwGH eine Beschwerde zu einer für Vermieter äußerst relevanten Frage anhängig: Führt die spätere Option zur Umsatzsteuerpflicht bei einer Geschäftsraumvermietung dazu, dass der gesamte Umsatz steuerpflichtig wird und dadurch auch eine Mietzinsvorauszahlung, die bereits Jahre davor vereinnahmt und damals zu Recht umsatzsteuerfrei behandelt wurde?

Sachverhalt

Ein Vermieter hatte im Jahr 2013 eine Mietvorauszahlung für eine Geschäftsraumvermietung vereinnahmt. Die Vorauszahlung betraf spätere Mietzeiträume ab Juli 2015 und wurde im Jahr 2013 als unecht umsatzsteuerfrei behandelt. Ab 2015 wurden die laufenden Mieten hingegen mit Umsatzsteuer vorgeschrieben. Strittig ist, ob die ursprünglich steuerfrei behandelte Anzahlung wegen der späteren Option nach § 6 Abs 2 UStG nachträglich steuerpflichtig wird.

Entscheidung BFG

Das BFG verneinte eine nachträgliche Steuerpflicht der Anzahlung. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht steuerfrei. Zwar kann zur Steuerpflicht optiert werden, die Option muss aber für den betroffenen Vermietungsumsatz einheitlich und gegenüber dem Finanzamt erkennbar ausgeübt werden.

Eine Aufteilung derselben Vermietungsleistung in einen steuerfreien Teil (frühere Vorauszahlung) und einen steuerpflichtigen Teil (laufende reduzierte Mietzinse) ließ das BFG nicht zu. Eine Änderung der Bemessungsgrundlage liege nicht vor, da nur eine nachträgliche Umqualifizierung eines ursprünglich steuerfrei behandelten Umsatzes versucht wurde.

Folglich wurden die Vermietungsumsätze für Juli 2015 bis Dezember 2016 insgesamt als unecht steuerfrei behandelt und der Vorsteuerabzug nicht gewährt. Aufgrund des Ausweises von Umsatzsteuer in der Vorschreibung, entstand zusätzlich eine Steuerschuld kraft Rechnung nach § 11 Abs 12 UStG.

Tipp:
Es bleibt mit Spannung abzuwarten, ob der VwGH Vermietungsleistungen auch bei Vorauszahlungen als unteilbare einheitliche Leistung beurteilt oder eine zeitanteilige Zuordnung zu einzelnen Leistungszeiträumen zulässt.