30.07.2024
Teilabsetzung bei Nachverdichtung©
Info für Immobilien
Werden Gebäude zwecks Vermietung errichtet, sind diese im Privatvermögen auf 67 Jahren steuerlich verteilt (1,5% pa) absetzbar. Für gewisse Sanierungs- und Verbesserungsaufwendungen gab es schon bisher eine Verteilungsmöglichkeit auf 15 Jahre (siehe Beilage).
Ab dem Jahre 2024 (Fertigstellung frühestens am 1.1.2024) ist diese Teilabsetzung auch im Bereich der „Nachverdichtung“ möglich, wenn diese ökologisch ausgerichtet ist. Voraussetzung ist darüber hinaus, dass eine Förderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) gewählt wird. Damit sollen freistehende Flächen genutzt bzw die Kubatur innerhalb bestehender Bebauung erhöht werden.
Beispiele:
- Schließen von Baulücken
- Vervollständigung offener Bebauung zu geschlossener Bebauung, etwa Blockrandbebauung
- Aufstocken von vorhandenen Bauten
- Dachgeschossausbau (mehr umbauter Raum)
- Abriss vorhandener Bauten und Bau größerer Gebäude
- Hinterlandbebauung (z.B. im Garten langer Grundstücke)
- Hofbebauung bzw. die Erweiterung von Bestandsbauten durch Hinterhäuser
2) Wenn Antrag innerhalb der ersten 10 Jahre nach der Anschaffung gestellt; – Altvermögen iSd ImmoESt, wenn Anschaffung vor dem 1.4.1997.
3) Möglich für Aufwendungen iSd §§ 3-5 MRG, bei Sanierungsmaßnahmen, wenn Förderungszusicherung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz oder Startwohnungsgesetz oder den Landes-Wohnhaus-Sanierungsgesetzen vorliegt, oder bei Verbesserungsmaßnahmen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes (Bescheinigung des Denkmalamtes) ab 2024:
-Auch für Sanierungsmaßnahmen iSm Umweltförderungsgesetzes („Nachverdichtungen“)
-Aktivierung, auf Restnutzungsdauer, wenn kein Gutachten beigebracht = 1,5 % pa oder bei Gebäuden vor 1915 = 2 %,
-Für Neubauten, fertiggestellt zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026, 3-facher AfA-Wert bei Einhaltung ökologischer Standards („Bronze“).
4) Bei Einhebung von Zwangsmieten (§ 18 MRG-Verfahren), 1/10-Verteilung bzw. auf Laufzeit der erhöhten Mieten möglich.
5) Bei Übergang unter Lebenden zusätzlich Pflicht zur Vorsteuerberichtigung gem § 12 Abs 10 UStG, wenn USt nicht in Rechnung gestellt wird.
6) Fortsetzung beim Rechtsnachfolger, im Falle der unentgeltlichen Übertragung, Zwang zur AfA-Übernahme des Rechtsvorgängers,
7) Bei Pauschal-Berechnung des Spekulationsgewinnes bei Altvermögen: Nachversteuerungspflicht iHd Hälfte der Teilabsetzbeträge der letzten 15 Jahre vor Veräußerung (§ 30 Abs 4 Z 2 EStG).
8) Herstellungsaufwand (Rz 6476 EStR), Wirtschaftsgut wird neu geschaffen oder erweitert bzw Wesensart (Funktion) wird geändert, ua Aufstockung eines Gebäudes, erstmaliger Einbau einer Aufzugsanlage, Kategorie-Anhebung, zB erstmaliger Einbau von WC, Badezimmer, Zentralheizung etc, Zusammenlegung von Wohnungen, Versetzen von Fenstern, Türen, Zwischenwänden, Umstellung der Wärmeversorgung von Öl, Gas oder festem Brennstoff auf Fernwärme (VwGH 2.10.2014, 2011/15/0195), Stellplatz-Ausgleichsabgabe, etc