Sachwertmethode bei Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung©

Mit Erkenntnis vom 24.04.2024 (Ro 2022/15/0044) hat der VwGH die bisherige Verwaltungsauffassung bestätigt, wonach die Aufteilung des Veräußerungserlöses bei bebauten Grundstücken grundsätzlich nach der Sachwertmethode zu erfolgen hat. Dies betrifft sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG) als auch die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Die EStR wurden mit Wartungserlass entsprechend angepasst (Rz 6634 und Rz 6645).

Wesentliche Eckpunkte:

Bis 31.12.2024: Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteilsverordnung 2016. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts.
Ab 01.01.2025: Verpflichtende Anwendung der Sachwertmethode zur Aufteilung des Veräußerungserlöses in Grund und Boden sowie Gebäude.
Vereinfachung: Die EStR ermöglichen weiterhin eine pauschale Aufteilung mit 40 % des Veräußerungserlöses für den Grundanteil (§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG analog). Ein abweichender Wert kann nur mittels Sachwertmethode nachgewiesen werden.

Beispiel (SWK 16, 1. Juni 2025, Seite 743, Schlager/Gensluckner):
Ein als Hauptwohnsitz genutztes Grundstück (1.500 m²) wird um € 600.000 verkauft. 40 % (= € 240.000) entfallen auf den Grundanteil. Daraus ergibt sich ein m²-Wert von € 160. Für 500 m², die über die 1.000 m²-Hauptwohnsitzgrenze hinausgehen, ergibt sich somit ein steuerpflichtiger Anteil von € 80.000.

Auch für Herstellerbefreiung relevant:
Da nur das Gebäude von der Steuerbefreiung erfasst ist, muss auch hier eine entsprechende Aufteilung erfolgen. Es gilt die gleiche Systematik wie bei der Hauptwohnsitzbefreiung.

Tipp: Die verpflichtende Sachwertmethode bringt mehr Systematik, führt aber zu höherem Bewertungsaufwand. Die pauschale 40 %-Regelung bleibt in vielen Fällen ein pragmatischer Kompromiss – kann jedoch in Lagen mit hohen Bodenwerten zu sachlich fragwürdigen Ergebnissen führen.