Mietverhältnisse innerhalb der Familie: Steuerliche Anerkennung bei Fremdüblichkeit©

Mit Erkenntnis vom 25.02.2026 (BFG, RV/7104267/2024) bestätigt das Bundesfinanzgericht neuerlich, dass Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen steuerlich anzuerkennen sind, wenn sie fremdüblich ausgestaltet sind und auch entsprechend gelebt werden.

Sachverhalt

Ein Vater vermietete seit 1989 eine Wohnung in seinem Zinshaus an seine Tochter auf Basis eines schriftlichen Mietvertrags. 2015 übertrug er die Liegenschaft an diese Tochter und seine übrigen Kinder und behielt sich ein lebenslanges Fruchtgenussrecht vor. Die Mieteinnahmen wurden weiterhin von ihm versteuert und der Vorsteuerabzug aus den laufenden Aufwendungen geltend gemacht.

Im Zuge einer Außenprüfung wurde das Mietverhältnis vom Finanzamt nicht anerkannt. Begründet wurde dies mit einem vergleichsweise niedrigen Mietzins, dem Fehlen einer Wertsicherungsklausel sowie einzelnen unüblichen Vertragsbestimmungen. Zudem soll keine Anpassung an aktuelle fremdübliche Verhältnisse erfolgt sein.

Das BFG teilte diese Ansicht nicht und erkannte das Mietverhältnis als steuerlich wirksam an. Maßgeblich war, dass sowohl die vertragliche Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung insgesamt fremdüblich waren. Es wurden ein schriftlicher Mietvertrag, die tatsächliche Zahlung des vereinbarten Mietzinses (Kategoriemietzins), Regelungen zu Mieterinvestitionen sowie der vereinbarte Kündigungsverzicht als zulässig beurteilt.

Fazit

Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen klaren und eindeutigen Inhalt haben und unter Fremden unter vergleichbaren Bedingungen abgeschlossen worden wären. Besonders hervorzuheben ist, dass die Vereinbarungen in der Praxis auch „gelebt“ werden müssen.

Dabei ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse zu achten. Auch ein moderat vom Markt abweichender Mietzins oder einzelne ungewöhnliche Regelungen führen für sich allein noch nicht zur steuerlichen Nichtanerkennung, sofern die wesentlichen Elemente fremdüblich sind und tatsächlich umgesetzt werden.

Tipp:
Bei Mietverhältnissen innerhalb der Familie kommt es entscheidend auf die Fremdüblichkeit an. Neben einer klaren vertraglichen Regelung ist die tatsächliche Umsetzung maßgeblich. Werden Vereinbarungen nicht entsprechend eingehalten oder weicht das Gesamtbild zu stark vom Fremdvergleich ab, kann die steuerliche Anerkennung abgelehnt werden.