Massive Änderungen bei Luxusimmobilien©

Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke („Luxusimmobilien“) für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnungsvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als € 2.000.000 (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

Anschaffungskosten,
Herstellungskosten,
aktivierungspflichtige Aufwendungen,
Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die € 2 Mio.-Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, die Steuerpflicht zu optimieren.

Diese Änderung beendet die bisherige Möglichkeit eine hochwertige Wohnimmobilie durch eine Kapitalgesellschaft mit Vorsteuerabzug zu errichten und anschließend an den Gesellschafter zu vermieten. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt (soweit alle Voraussetzungen gegeben sind) bestehen.

Beispiel:
Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es aber erst durch nachträgliche Kosten (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) dazu, dass das Objekt über die Luxusgrenze gehoben wird, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG von jährlich 1/20tel für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel:
Anschaffung 2026 um € 1.800.000, Renovierung 2028 um € 250.000: ab 2028 überschreiten die Kosten die Grenze und die Vermietung ist ab diesem Zeitpunkt zwingend steuerfrei. Für die 2026 angefallenen Anschaffungskosten ist ab 2028 eine Vorsteuerberichtigung von jährlich 1/20tel notwendig. Für die Renovierungskosten aus 2028 kann kein Vorsteuerabzug mehr geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von € 2 Millionen innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann.

Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und unerwünschte steuerliche Effekte in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

Unsere Kritik:
Die Einführung der zwingenden unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnimmobilien ab 1. 1. 2026 wirft – bei aller politischen Symbolkraft – mehrere grundlegende Fragen auf….

Die neue Regelung verzichtet bewusst auf jede Einzelfallprüfung und ersetzt diese durch ein starres Kostenkriterium von € 2 Mio innerhalb von fünf Jahren. Damit wird nicht mehr geprüft, ob tatsächlich eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, sondern pauschal unterstellt, dass bei Überschreiten dieser Schwelle kein Vorsteuerabzug gerechtfertigt ist. Dies auch bei Mietverhältnissen zwischen fremden Dritten.

Die Umsatzsteuer knüpft traditionell an die Unternehmereigenschaft und einen konkreten Leistungsaustausch an – nicht an Vermögenswerte oder „Luxus“-Indikatoren. Es zeichnet sich ein Systembruch im Umsatzsteuerrecht ab, der in der Vergangenheit auf die Ermittlung des Vorsteuerabzugs bei PKWs ab € 40.000 (Luxustangente) beschränkt war.

Bereits nach bisheriger Rechtslage können unerwünschte Gestaltungen über die Liebhabereiregelungen bei der kleinen Vermietung unterbunden werden. Ohne realistische Gesamtüberschussprognose sind weder Werbungskosten- noch Vorsteuerabzug möglich. Luxusimmobilien mit bloßer Privatnutzung oder fehlender wirtschaftlicher Tragfähigkeit scheiterten damit regelmäßig schon bisher – ganz ohne pauschales Vorsteuerabzugsverbot.

Mögen wir hoffen, dass diese Neuregelung nicht auch noch die letzten baubereiten Bauträger von der österreichischen Bildfläche verdrängt – und im Gegenzug zumindest einen nennenswerten Beitrag zur Schließung des Budgetlochs leistet!