Hausbau auf elterlichem Grund – kein Superädifikat, volle Grunderwerbsteuer©
Das BFG 3.7.2025, RV/3100275/2025 hatte zu entscheiden, ob ein auf dem Grundstück der Eltern errichtetes Wohnhaus als Superädifikat anzusehen ist – mit der Folge, dass bei der späteren Schenkung des Grundstücks nur der Grundwert (nicht aber der Gebäudewert) der Grunderwerbsteuer zu unterziehen wäre.
Sachverhalt
Der Sohn errichtete 2010–2015 mit Zustimmung seines Vaters auf dessen Grundstück ein Einfamilienhaus samt Garage, das er seither mit seiner Familie bewohnt. Der Vater hatte dem Sohn mündlich zugesichert, ihm das Grundstück später zu schenken. Diese Schenkung wurde im Oktober 2024 auch tatsächlich durchgeführt. Der Sohn hatte in seiner Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer nur den Grundwert angesetzt, mit der Begründung, dass ein Superädifikat vorliege.
Beurteilung durch das BFG
Das BFG stellte klar, dass für ein Superädifikat das Fehlen der Belassungsabsicht beim Bau Voraussetzung für die Anerkennung ist. Ein Superädifikat liegt nur dann vor, wenn das Bauwerk nicht dauerhaft auf dem fremden Grundstück verbleiben soll.
Im konkreten Fall war:
- keine Befristung oder Entfernbarkeit des Gebäudes vorgesehen,
- das Haus massiv errichtet und seit fast zehn Jahren Hauptwohnsitz,
- und die mündliche Zusicherung des Vaters erkennbar als Vorstufe zur endgültigen Eigentumsübertragung gedacht.
Damit lag Belassungsabsicht vor – das Gebäude wurde unselbständiger Bestandteil des Grundstücks (superficies solo cedit).
Folge für die Grunderwerbsteuer
Da Grund und Gebäude eine Einheit bilden, war die gesamte Liegenschaft als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen.
Die Beschwerde wurde daher abgewiesen; eine Revision an den VwGH ist nicht zulässig.
Tipp:
Wird beabsichtigt, auf fremdem Grund (z. B. im Familienverband) zu bauen, sollte unbedingt vor Baubeginn die rechtliche Konstruktion (Baurecht, Nutzungsvertrag oder Superädifikat) abgeklärt und schriftlich vereinbart werden.
Bei Belassungsabsicht liegt kein Superädifikat vor, daher sollte bereits vor der Errichtung die Übertragung des Grundstücks erfolgen um später eine Grunderwerbsteuer auch vom Gebäude zu verhindern.
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