Grundanteil bei Vermietung: Gutachten erforderlich?©

Sachverhalt
Im Zuge des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung setzten die Käufer den Grundanteil mit rund 9% an – gestützt auf einen Immobilienpreisspiegel und regionale Preisangaben. Das Finanzamt wich davon ab und wendete die Grundanteilsverordnung an.

Ansicht der Finanzverwaltung
Bei einem durchschnittlichen Grundstückspreis über EUR 400/m² und mehr als 10 Einheiten im Gebäude ist laut Grundanteilsverordnung ein fixer Anteil von 30% für Grund und Boden anzusetzen. Eine Abweichung ist nur möglich bei Vorlage eines Gutachtens oder bei offenkundiger erheblicher Abweichung (mindestens 50%).

Entscheidung des BFG vom 24.06.2025, RV/1100116/2019
Das Bundesfinanzgericht bestätigte die Rechtsansicht der Behörde: Preisübersichten – etwa aus der Zeitschrift Gewinn – reichen für eine abweichende Aufteilung nicht aus. Da kein Sachverständigengutachten vorgelegt wurde, blieb es beim pauschalen Grundanteil von 30%.

Tipp:
Um einen von der Grundanteilverordnung abweichenden – niedrigeren – Grundanteil ansetzen zu können, muss die wesentliche Abweichung entweder offenkundigen sein, oder durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Grundanteil-Verordnung 2017¹⁾

Gemeinde unter 100.000 Einwohnern und Ø Preis für baureifes²⁾ Land unter 400 €/m²		Gemeinde ab 100.000 Einwohnern oder Ø Preis für baureifes²⁾ Land mehr als 400 €/m²
20% Grundanteil	Gebäude mit mehr als 10 Wohn- und Geschäftseinheiten³⁾	30% Grundanteil
20% Grundanteil	Gebäude mit bis zu 10 Wohn- und Geschäftseinheiten³⁾	40% Grundanteil

1) Keine Änderung des Grundanteils, wenn dieser in der Vergangenheit im Einzelfall (Gutachten, Betriebsprüfung) nachgewiesen wurde, keine Änderung der Nutzungsdauer.
2) Baureifes Land: voll aufgeschlossenes unbebautes Bugrundstück.
3) Eigene Geschäftseinheit: jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche.