Gebäudeentnahme zum Buchwert – neue Klarstellungen zur AfA bei Vermietung©

Mit dem EStR-Wartungserlass 2025 wurden in den Rz 6428 und 6442d zentrale Fragen, zur im AbgÄG 2023 neu geschaffenen Möglichkeit der Entnahme von Gebäuden zum Buchwert (§ 6 Z 4 letzter Satz EStG), klargestellt (sh. unsere Info vom 19.11.2024).

Im Gegensatz zur alten Rechtslage, in der bei Gebäudeentnahmen der Teilwert anzusetzen war, sind Gebäude nunmehr zum Buchwert¹zu entnehmen – ohne Aufdeckung stiller Reserven. Auf Antrag gemäß § 24 Abs 6 EStG kann auch der gemeine Wert angesetzt werden, sofern eine Betriebsaufgabe und in § 37 Abs 5 z 1 bis 3 EStG genannte Fälle (Tod, Erwerbsunfähigkeit, Vollendung des 60. Lebensjahres) vorliegen. Klargestellt wurde, dass der Buchwert in der Folge die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für sämtliche weitere steuerrelevante Sachverhalte ersetzt und somit auch als Bemessungsgrundlage für die AfA im außerbetrieblichen Bereich dient. Der anzuwendende AfA-Satz beträgt 1,5%, es sei denn, es wird eine kürzere Nutzungsdauer als 67 Jahre nachgewiesen.

Auch bei unentgeltlicher Übertragung ist beim Rechtsnachfolger der Entnahmewert maßgeblich. Hat der Vorgänger das Gebäude bereits vermietet, ist die AfA fortzusetzen. Beginnt die Vermietung erst durch den Rechtsnachfolger, läuft die Nutzungsdauer neu an – auf Basis des Entnahmebuchwerts.

Kritische Anmerkung:
Die neue Möglichkeit der Buchwertentnahme ist grundsätzlich positiv zu bewerten, da sie eine steuerneutrale Entnahme ermöglicht. Sie führt jedoch zu einer erheblich reduzierten AfA bei nachfolgender Vermietung – was langfristig zu einer höheren Steuerbelastung im außerbetrieblichen Bereich führen wird.

Beispiel:

• Anschaffungskosten (2008): € 900.000
• AfA im Betrieb (40 Jahre): € 22.500 jährlich
• Entnahme Ende 2024 – Buchwert: € 450.000
• AfA-Bemessungsgrundlage bei V+V: € 450.000
• AfA (67 Jahre): € 6.716 jährlich

© Stingl Steuer- & Immobilienberatung

1. Für Personengesellschaften gilt ab dem 1.7.2024: Die Buchwertentnahme gilt nur für die Eigenquote (Wirtschaftsgut ist dem Steuerpflichtigen auch nach Übertragung weiterhin zuzurechnen). In Höhe der Fremdquote ist die Entnahme zum Teilwert vorzunehmen. ↩︎