Erwerbergruppen in der Grunderwerbsteuer – Budgetbegleitgesetz 2025©

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde die Grunderwerbsteuerpflicht wesentlich ausgeweitet: Neben klassischen Anteilsübertragungen unterliegt nun auch die Vereinigung von Anteilen innerhalb einer (in- oder ausländischen) „Erwerbergruppe“ der Steuerpflicht. Die Änderungen treten idR ab dem 1.7.2025 in Kraft.

Was ist eine Erwerbergruppe?
Nach § 1 Abs 3 Z 4 GrEStG liegt eine Erwerbergruppe vor, wenn

1. mehrere Personen gemeinsam handeln,
2. wirtschaftliche Zwecke verfolgen und
3. eine einheitliche Leitung besteht.

Zur Erwerbergruppe gehören nicht nur die Erwerber selbst, sondern auch jene Personen, die den beherrschenden Einfluss ausüben.

Weite Auslegung
Der Begriff reicht weit über Organschaften, Unternehmensgruppen und Konzerne hinaus. Erwerbergruppen können u.a. sein:

1. Gesellschaften bürgerlichen Rechts, OG, KG, GmbH & Co KG, Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Vereine, Stiftungen
2. Körperschaften öffentlichen Rechts (zB Kammern, Gemeinden, Kirchen)
3. Familiengesellschaften oder Syndikate durch entsprechende Gesellschafts- oder Syndikatsverträge
4. auch Zusammenschlüsse ohne Unternehmerqualität, wenn ein wirtschaftlicher Zweck verfolgt wird

Steuerliche Konsequenzen

1. Werden mindestens 75 % der Anteile an einer Gesellschaft mit österreichischen Grundstücken innerhalb einer Erwerbergruppe vereinigt oder erworben, fällt Grunderwerbsteuer an.
2. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach den bekannten Regeln:
   
   • idR 0,5 % vom Grundstückswert,
   • bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken 3,5 % vom Einheitswert,
   • bei Immobiliengesellschaften 3,5 % vom gemeinen Wert („Verkehrswert“).
3. Umgründungen innerhalb derselben Erwerbergruppe sind nicht steuerbar, wenn es sich um mittelbare Anteilsvereinigungen handelt („Konzernklausel“).

Bedeutung für die Praxis
Wer künftig Anteilsübertragungen oder Umstrukturierungen plant, muss genau prüfen, ob eine „Erwerbergruppe“ vorliegt – die Gefahr einer unerwarteten Grunderwerbsteuerpflicht ist erheblich gestiegen.

© Stingl Steuer- & Immobilienberatung nach Vorlage SWK-Heft 23/24, S. 1017-1020