BFG: Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur für positive Einkünfte©

Mit Erkenntnis vom 3.11.2025, RV/6100029/2018, befasst sich das Bundesfinanzgericht mit einer bislang wenig diskutierten Frage zur Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs 2 Z 1 EStG, nämlich ob auch negative Einkünfte von der Befreiung umfasst sind.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger veräußerte ein bebautes Grundstück mit 1.311 m². Nach Rsp des VwGH ist jedoch nur eine Grundstücksgröße von 1.000m² – als ausreichender Bauplatz – von der Befreiung umfasst. Der darüberhinausgehende Grundanteil (hier: 311 m²) stellt ein eigenes Wirtschaftsgut dar und ist daher zu versteuern.

Im konkreten Fall ergaben sich:

Verlust aus der Veräußerung von Gebäude und Grundanteil von 1.000 m² (befreit)
Gewinn aus dem darüberliegenden Grundanteil

Strittige Frage

Grundsätzlich sind Verluste und Gewinne aus Grundstücksveräußerungen innerhalb von einem Kalenderjahr ausgleichsfähig. Wenn Einkünfte allerdings steuerbefreit sind, sind andererseits auch keine Werbungskosten abzugsfähig. Da die Hauptwohnsitzbefreiung zwingend anzuwenden ist und – nach dem Wortlaut – auch negative Einkünfte umfasst, könnte der erzielte Verlust nicht mit dem Gewinn aus dem restlichen Grundstück verrechnet werden.

Die Befreiung würde somit ausnahmsweise steuerlich nachteilig wirken.

Entscheidung des BFG

Das BFG nimmt eine teleologische Reduktion vor. Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung sei es, positive Veräußerungsgewinne steuerfrei zu stellen, damit der Erlös für einen neuen Hauptwohnsitz ungeschmälert zur Verfügung steht. Da bei Verlusten dieser Begünstigungszweck nicht anwendbar wäre, sei der Wortlaut insoweit überschießend. Folglich kann die Befreiung daher nur positive Einkünfte erfassen.

Konsequenz:
Der Verlust aus der Veräußerung von Gebäude und 1.000 m² Grundanteil ist nicht befreit und kann mit dem Gewinn aus dem steuerpflichtigen Grundanteil verrechnet werden.

Eine Revision wurde eingebracht. Die Entscheidung des VwGH bleibt daher abzuwarten.