BBG 2025: Umwidmungszuschlag, Grunderwerbsteuer & Stiftungen – neue Steuerlast für Immobilieninvestoren©
Mit dem im Nationalrat eingebrachten Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) greift die Bundesregierung wesentlich in die steuerliche Behandlung von Immobilientransaktionen ein. Neben den geplanten Änderungen bei der Grunderwerbsteuer und Share Deals trifft die Einführung eines sogenannten Umwidmungszuschlags besonders Projektentwickler, Grundstücksverkäufer:innen sowie Stiftungen. Die neuen Regelungen sollen teils bereits mit 1. Juli 2025, teils mit 1. Jänner 2026 in Kraft treten.
1. Umwidmungszuschlag: 30 % Zuschlag für Wertsteigerungen bei Baulandwidmung
Der neue Umwidmungszuschlag zielt darauf ab, die teils erheblichen Wertzuwächse bei der Umwidmung von Grünland zu Bauland steuerlich abzuschöpfen. Der Zuschlag in Höhe von 30 % wird zusätzlich zu den Einkünften aus der Grundstücksveräußerung angesetzt – unabhängig davon, ob diese tariflich oder mit dem Sondersteuersatz besteuert werden und ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt. Deckelung vorgesehen: Der Gesamtbetrag aus Veräußerungsgewinn und Zuschlag darf den tatsächlich erzielten Veräußerungserlös nicht übersteigen.
Gilt für Veräußerungen ab 1.7.2025, sofern die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgt ist.
2. Neue Bemessungsgrundlage und höherer Steuersatz für Immobiliengesellschaften
Anteilsübertragungen und Umgründungen von Immobiliengesellschaften werden ab dem 1.7.2025 mit einem Steuersatz von 3,5 % vom gemeinen Wert als Bemessungsgrundlage besteuert.
Als Immobiliengesellschaften gelten Gesellschaften mit Unternehmensschwerpunkt in der Vermietung, Veräußerung oder Verwaltung von Grundstücken. Davon ausgenommen sind nur Gesellschaften bei denen die beteiligten Gesellschafter dem Personenkreis des § 26a Abs 1 Z 1 GGG („Familienkreis“) angehören. Bei diesen Gesellschaften bleiben Steuersatz und Bemessungsgrundlage bei 0,5% vom Grundstückswert.
3. Share Deals: 75 %-Grenze, mittelbare Anteilsübertragungen & Zusammenrechnung von Übertragungen innerhalb von 7 Jahren
Grunderwerbsteuer fällt künftig bereits an, wenn 75 % (bisher 95 %) der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft bei einer Person oder einer „Personenvereinigung“ (bisher wurden auch Anteilsvereinigungen innerhalb einer Steuergruppe gem § 9 KStG berücksichtigt) zusammengeführt werden. Dazu zählen künftig auch mittelbare Anteilsübertragungen über Beteiligungsketten hinweg. Bisher konnten nur unmittelbare Anteilsübertragungen zu einer Grunderwerbsteuerpflicht führen.
Aktuell wird eine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst, wenn bei Personengesellschaften innerhalb von 5 Jahren zumindest 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Zusammenrechnung soll nun auch bei Kapitalgesellschaften erfolgen und wird auf 7 Jahre ausgeweitet – ein massiver Eingriff in strukturierte Beteiligungsmodelle
4. Stiftungseingangssteuergesetz
Der Steuersatz für Zuwendungen an Privatstiftungen sollen ab dem 1.1.2026 von 2,5% auf 3,5% angehoben werden.
Ab 1.1.2026 soll weiters der Zwischensteuer für Stiftungen auf 27,5% angehoben werden.
Fazit:
Das BBG 2025 bringt eine weitreichende Neuausrichtung der steuerlichen Behandlung von Grundstückstransaktionen. Die Maßnahmen treffen Projektentwickler und strukturierte Immobilieninvestments empfindlich. Da zahlreiche Details derzeit noch unklar sind und sich einzelne Bestimmungen im Gesetzgebungsverfahren noch ändern könnten, ist eine abschließende steuerliche Beurteilung zum jetzigen Zeitpunkt nur eingeschränkt möglich.
© Stingl Steuer- & Immobilienberatung