AfA-Wahlrecht bei Altvermögen©

Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2025 wurde die AfA-Bemessungsgrundlage bei Gebäuden des Altvermögens neu geregelt. Der bisher zwingende Ansatz fiktiver Anschaffungskosten bei erstmaliger Vermietung wurde durch ein Wahlrecht ersetzt. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber eine bislang nur verwaltungsintern angewendete Vereinfachungsregel erstmals gesetzlich verankert.

Rechtslage bis 31.12.2025

Bei Gebäuden des Altvermögens war bei erstmaliger Nutzung zur Einkünfteerzielung bislang zwingend auf die fiktiven Anschaffungskosten abzustellen. Eine erstmalige Einkünfteerzielung lag nur dann vor, wenn weder der Steuerpflichtige noch ein Rechtsvorgänger das Gebäude zuvor vermietet hatten.
Wurde ein Gebäude unentgeltlich erworben und war es bereits vermietet gewesen, war die AfA des Rechtsvorgängers fortzuführen. Da die historischen Anschaffungskosten in der Praxis häufig nicht bekannt waren, erlaubte die Verwaltungspraxis, den Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten. Diese Vorgangsweise war bisher allerdings nicht gesetzlich geregelt

Neuregelung ab 1.1.2026 (AbgÄG 2025)

Wahlrecht bei der AfA-Bemessungsgrundlage
Anstelle des zwingenden Ansatzes fiktiver Anschaffungskosten kann nun auf Antrag die Bemessungsgrundlage der AfA gewählt werden: Entweder fiktive Anschaffungskosten oder – sofern bekannt und nachweisbar – die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Gesetzliche Verankerung der bisherigen Vereinfachung
Für unentgeltlich erworbene Gebäude des Altvermögens ist nun ausdrücklich vorgesehen, dass fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden können, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude letztmalig vor dem 1. Jänner 2013 zur Einkünfteerzielung genutzt hat.
Neu ist, dass nicht mehr auf eine zehnjährige Nutzungsunterbrechung abgestellt wird, sondern auf den Zeitpunkt der letzten Vermietung vor Inkrafttreten der maßgeblichen Regelung. Für Altfälle bleibt die bisherige Verwaltungspraxis über eine Übergangsbestimmung ausdrücklich abgesichert.

Die Neuregelung ist auf alle Fälle anzuwenden, in denen die erstmalige oder neuerliche Nutzung zur Einkünfteerzielung ab dem Kalenderjahr 2026 erfolgt.

Tipp:
Das neu eingeführte Wahlrecht ist positiv zu werten, da es durch den Ansatz fiktiver Anschaffungskosten im Fall einer späteren Veräußerung, zu einer gesplitteten Ermittlung der Immobilienertragsteuer kommt: Die fiktiven Anschaffungskosten stellen die Grundlage der pauschalen Gewinnermittlung für Altvermögen dar, während die Wertsteigerung zwischen Veräußerungserlös und fiktiven Anschaffungskosten als Neuvermögen zu besteuern sind.

Gerade bei unentgeltlichen Übertragungen im Familienverband ist eine vorausschauende Planung – im Hinblick auf eine spätere Veräußerung – wichtiger denn je.

Wir beraten Sie gerne!

	bis 31.12.2025	ab 01.01.2026
ERSTMALIGE VERMIETUNG ALTVERMÖGEN	Zwingend fiktive AK als AfA-BMG (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit c)	Wahlrecht (Antrag): fiktive AK oder (wenn nachweisbar) tatsächliche AK/HK
UNENTGELTLICHER ERWERB	Grundsatz: AfA-Fortsetzung (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit b), oft schwierig mangels Daten; Verwaltung: fiktive AK bei >10 Jahren Leerstand	Gesetzlich: fiktive AK auch möglich, wenn Rechtsvorgänger letztmalig vor 01.01.2013 vermietet; BMG = fiktive AK bei neuerlicher Vermietung
IMMOEST-FOLGE	Bei fiktiven AK: gesplittete ImmoESt (Altvermögen § 30 Abs. 4 von fiktiven AK + Neuvermögen § 30 Abs. 3 Diff Wertsteigerung zw. fiktive AK – Veräußerungserlös)	Bei tatsächlichen AK/HK: Split kann entfallen
ZEITLICHER ANWENDUNGS-BEREICH		Neue Regeln für Nutzungsbeginn ab 2026; Vergangenheit durch § 124b Z 484 EStG abgesichert