Stingl Infos.
28.01.2025

Beschleunigte Absetzung für Herstellungsaufwand ab 2024©

Info für Immobilien

Im Rahmen der “Wohnraum- und Bauoffensive” wurden die Regelungen zur beschleunigten Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erweitert.

Grundsätzlich werden Herstellungsaufwendungen bei Gebäuden über die (Rest-)Nutzungsdauer des Gebäudes im Rahmen der AfA abgeschrieben. Gemäß § 28 Abs. 3 EStG besteht jedoch die Möglichkeit, bestimmte Herstellungsaufwendungen beschleunigt auf 15 Jahre abzuschreiben.

Schon bisher konnten folgende Aufwendungen beschleunigt über 15 Jahre angesetzt werden:

  • Aufwendungen gemäß §§ 3-5 MRG in Gebäuden, die den MRG-Bestimmungen über Hauptmietzinse unterliegen
  • Sanierungsaufwendungen für die eine Förderungszusage nach landesrechtlichen Bestimmungen oder einschlägigen Wohnhaussanierungsgesetzen vorliegt
  • Aufwendungen gemäß Denkmalschutzgesetz

Nach dem 31.12.2023 anfallende Sanierungsmaßnahmen (Zahlungsfluss!) können nunmehr auch dann auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden, wenn eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des UFG (Umweltförderungsgesetz) gewährt wird.

VuV Plausibilisierungs-VO

Neu ist auch, dass die Förderungsvoraussetzung plausibilisiert werden kann, sollte beispielsweise der Antrag zu spät gestellt worden sein. Dies bedeutet, dass die steuerliche Begünstigung auch dann erhalten bleibt, wenn die Fördermittel nicht tatsächlich ausgezahlt werden, aber die Voraussetzungen erfüllt sind und dies nachgewiesen werden. Mit 27.11.2024 trat die VuV Plausibilisierungs-VO in Kraft, welche die Plausibilisierung der materiellen Voraussetzungen durch folgende externe Prüfer ermöglicht:

  1. Ziviltechniker oder Ingenieurbüros mit einschlägigem Fachgebiet,
  2. allgemein gerichtlich beeidete und zertifizierte Sachverständige mit einschlägigem Fachgebiet,
  3. die Kommunalkredit Public Consulting GmbH (KPC).

Die Prüfung kann sich dabei auf die wesentlichen Förderkriterien beschränken.

Vereinfachte Verfahren bei kleineren Sanierungsprojekten

Abweichend von den allgemeinen Anforderungen erlaubt die VO bei Sanierungsaufwendungen bis 50.000 Euro eine Plausibilisierung durch den Steuerpflichtigen selbst. In solchen Fällen muss auf Verlangen des Finanzamtes glaubhaft gemacht werden, dass die Fördervoraussetzungen zum Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung erfüllt waren.

Tipp
Durch die Erweiterung der Teilabsetzung sollen insbesondere ökologisch ausgerichtete „Nachverdichtungen“ wie das Schließen von Baulücken, das Aufstocken von vorhandenen Bauten oder die Vervollständigung offener Baulücken gefördert werden. Anwendungsfälle gibt es daher uE nur für den Neubau.
Durch die Möglichkeit bei kleinen Sanierungsvorhaben die Plausibilisierung selbst vorzunehmen, sollen auch Vermieter kleinerer Objekte profitieren.  Ob es im Neubau viele Projekte in dieser Größenordnung gibt, ist uE jedoch fraglich
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